In Nordrhein-Westfalen wohnt weit über die Hälfte der Bevölkerung zur Miete. Die Wohneigentumsquote beträgt 39,1%. Wer hier individuelles Wohneigentum erwirbt, oder baut und sich von den Schulden und den Abschlussgebühren der Bausparkassen nicht unterkriegen lässt, sollte sich trotzdem nicht als Held der Wohnungswirtschaft fühlen. Er oder sie gehört in der Regel zu den ökonomisch Bessergestellten. Er oder sie kann sich aber als Randgruppe fühlen.

Er oder sie steht nämlich in Deutschland – anders als in vielen anderen Nationen – nicht im Zentrum der globalen Wohnungsfinanzwirtschaft. Diesen Platz nehmen große Vermieter ein, die minimal vielleicht ca. 1000 Wohnungen, maximal etwas über 200.000 Mietwohnungen besitzen. Das ist die Folge eines besonderen historischen Erbes der Nachkriegszeiten, der Weimarer Republik und der spezifischen Regulierung des Wohnungs- und Städtebaus in der frühen Bundesrepublik und der DDR.

In Westdeutschland konnte sich nach dem Zweiten Weltkrieg ein Sozialer Wohnungsbau durchsetzen, der mit einem starken Anteil an staatlicher Regulierung und Finanzen massenhaft Mietwohnungen und den Geschosswohnungsbau nicht nur für Arme, sondern für breite Schichten der Bevölkerung auf den Weg brachte – getragen von gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften. Die DDR verstaatlichte den Mietwohnungssektor und baute im wesentlichen Großwohnsiedlungen. Beide Modelle konzentrierten ungleich größere Finanzierungsmasse in einer Hand, als es im Bau von Mietwohnungen durch Kleinvermieter möglich gewesen wäre.

Brandbeschleuniger Privatisierung

Obwohl 1989 diese Epoche durch die Abschaffung der „Wohnungsgemeinnützigkeit“ so gut wie beendet wurde, wirkt sie noch heute nach. Die Abwicklung des sozialen Wohnungsbaus in West wie Ost, die seit der Finanzmarktöffnung durch die rot-grüne Bundesregierung um das Jahr 2000 herum von der internationalen Immobilienfinanzwirtschaft aufgegriffen wird, erweist sich als Auslöser von Kreditorgien, bei denen es um Hunderte und Tausende von Wohnungen und um viele Millionen und Milliarden Euro geht.

Gerade in der globalisierten Immobilienwirtschaft geht es nicht mehr um Wohnen als einer Art Gegensatz zur Arbeit, also um Selbstverwirklichung, Freizeit und so fort, sondern um Geld- oder Vermögenswerte, die als Kredit, Beteiligung, Hypotheken oder Hypothekenderivate am Kapitalmarkt gehandelt werden.

Seit etwa zehn Jahren rollt eine Welle der Privatisierung ehemals öffentlich geförderter Wohnungen von bisher ungesehener Gewalt durch die Republik. An ihr beteiligen sich als Aufkäufer vor allem große Investmentbanken und an sie angelehnte Kapitalsammler. Als Verkäufer beteiligen sich daran Werkswohnungsunternehmen, viele Städte und alle Bundesländer und auch die Bundesrepublik selbst mit umfangreichen Verkäufen der Bahn- und Postwohnungen oder denen der Deutschen Treuhand. Von 1999 bis heute wechselten geschätzte 900.000 bis 1,4 Millionen solcher Wohnungen die Besitzer.

Im Ruhrgebiet ist die Privatisierungswelle besonders gut zu beobachten, weil hier zusätzlich zu den Wohnungen der öffentlichen Hand die gesamten Berg- und Stahlarbeiterwohnungen des 19. und 20. Jahrhunderts verkauft wurden.

Kreditfinanzierung

Spätestens seit 2006, als im Ruhrgebiet 130.000 Wohnungen der VEBA/Viterra/EoN für 6,2 Milliarden Euro an einen britischen Investor und sein deutsches Immobilienvehikel, die Deutsche Annington, verkauft wurden, war klar, dass diese Wohnungsunternehmen samt der Wohnungen, die sie bewirtschaften, der internationalen Finanzindustrie einverleibt würden.

Die Deutsche Bank, Abteilung Forschung, bejubelte die Finanzarchitektur des Deals als ganz außerordentlich innovativ. Die Käuferin konnte den erforderlichen Betrag für den Kauf nur deshalb auf den Tisch legen, weil die Investoren, ein Private Equity-Fonds, “nur” 1,5 Mrd. Euro aufbringen musste und den Rest durch einen Riesenkredit von 4,7 Mrd. Euro mehrerer großer Investmentbanken (federführend Barclays in London)finanzierte.

Seit 2006 wurden alle Großverkäufe nach ähnlichem Muster finanziert. Nach demselben Muster wird deswegen auch der Aufkauf von 21.000 Mietwohnungen des Landes Baden-Württemberg (LBBW) und von 33.000 Wohnungen des Landes Bayern (GBW) in den Jahren 2012 und 2013 finanziert worden sein – ihr Gesamtwert beträgt zusammen 3,89 Mrd. Euro.

Den Deal machte das angeblich bodenständige Immobilienunternehmen Patrizia GmbH aus Augsburg. Ein Etikettenschwindel. Sie agierte mit Fondskonstruktionen, in denen Patrizia Konsortiumführerin ist. Für Bayern bildeten siebenundzwanzig, für Baden-Württemberg elf institutionelle Investoren die Fonds.

Die Schuldenlast

Die Wohnungsfonds schieben große Schuldenlasten vor sich her und versuchen, sie durch Mietsteigerung und Vernachlässigung der Wohnungsbestände zu verringern. Die Verschuldung der Fonds ist erheblich. Die Banken haben schon vor der Finanzmarktkrise 2008 den Immobilienfirmen so viele Kredite bewilligt, wie sie wollten.

Sie tun es anscheinend jetzt ungebremst wieder. Dadurch steigt der Fremdkapitalanteil auf ungeahnte Höhen – eine Verschuldung, die schon einigen das Genick gebrochen hat. Als besonders hoch verschuldet gilt die Bonner IVG. Das Unternehmen steht bei den Banken mit 4,8 Mrd. Euro in der Kreide. Die Schulden machen inzwischen 72% der Bilanz aus.

Auch bei der Gagfah sieht es gefährlich aus: Sie schiebt einen Schuldenberg von 5,7 Mrd. vor sich her, ihr Verschuldungsgrad beträgt 67%. Auf die üblichen Quartalsdividenden mussten die Anleger schon einmal, Anfang 2011, verzichten.

Auch von der TAG-Immobilien, die Ende letzten Jahres 11.000 Wohnungen der Treuhand von der Bundesregierung kaufen konnte und zugleich die Länder Brandenburg und Berlin durch einen legalen Steuertrick um die Grunderwerbssteuer prellte, wurde 2011 berichtet, dass sie Mitte des Jahres einen Schuldenstand von 1,1 Mrd. Euro erreicht hatte.

Der Norwegische Staatsfond hat etwa ein Drittel der Annington Aktien erworben, gewissermaßen ein Stück Staatsgarantie dafür, dass man Kreditschulden von mittlerweile über 5,2 Mrd. Euro schon irgendwie wird beibringen können.

Finanzialisierung der Wohnungswirtschaft?

Der Aufbau solcher Schuldenberge hat offensichtlich System. Es manövriert die kreditgebenden Banken, die mit Private-Equity-Fonds Symbiosen eingehen, in eine zentrale Steuerungsfunktion. Finanzmarktinnovationen kommen schneller auf den Immobilienmarkt, als Regulierung und Aufsicht hinschauen können. Hedgefonds arbeiten daran, die Zahl der Finanztransaktionen im Computerhandel von derzeit 250.000 auf 400.000 pro Sekunde zu erhöhen.

Die Wohnung als Wirtschaftsgut, das als besonders bodenständig, kulturverhaftet und lokal bestimmt gilt, scheint sich durch diesen Prozess der Finanzialisierung von ihrer Ortsverhaftung zu befreien. Das geringe Interesse der Private-Equity-Investoren am Objekt der Investition, mangelhafte Lage- und praktische Wohnungsverwaltungskenntnis und die ortsferne Mieten- und Objektverwaltung, die immer wieder zu Fehler führt, sprechen ebenfalls dafür.

Trotzdem erlaubt die These von der “Finanzialisierung” der Wohnimmobilienwirtschaft heute nicht wirklich, die besondere Phase der Kommerzialisierung von Wohnungen in Deutschland zu begreifen. Schon immer bestimmte eine fiktive Bodenrente für Lage und Nutzungsmöglichkeiten von Grundstücken die Grundstücks- und Hauspreise und damit im Grundsatz auch die Mieten. Schon immer waren Banken an Boden- und Grundstücksverkäufen beteiligt. Und die Prüfung und Genehmigung eines Kredits erfolgt immer auf fiktiven Erfolgs- oder Einkommenserwartungen.

Gibt es einen größeren Zahlungsausfall in den Private Equity-Beständen der Gagfah oder der Deutschen Annington in Berlin, Hamburg, Köln oder Dortmund – durch Mietausfall, lang anhaltende Mietminderung, Zahlungsverweigerung oder Zahlungsunfähigkeit von Mietern sowie durch größeren und längeren Leerstand –, sind Zins und Tilgung bei den Banken in Brüssel oder London gefährdet. Das vergrault Investoren und/oder lässt den Aktienkurs der Immobilienfirma gegen Null fallen. Die Bank selbst kann damit vor Existenzfragen gestellt werden.

Umgekehrt schlägt jede Finanzmarkt- und Bankenkrise, jede Pleite eines Wohnungsfonds auf die Mieter am Wohnort durch. Sie werden vom Insolvenzverwalter als Teil der Konkursmasse begriffen und entsprechend mäßig oder schlecht behandelt. Die Lebensqualität im Mietobjekt und die Bausubstanz leiden in der Regel schwer darunter.

War nicht gerade in der sog. Subprime Krisis des US-amerikanischen Häusermarkts beides mit Händen zu greifen? Brach nicht deswegen die Lehman Bank zusammen? Und wurden nicht die mittellosen Käufer aus den Häusern geräumt, enteignet und in Zeltlager gezwungen, um den Weg frei zu machen für eine neue Runde der Spekulation, ohne dass man davon gehört hätte, dass die neuen Hauskreditnehmer und Käufer vor den Forderungen der Banken geschützt werden sollten?

Ein Teil der aktuellen Probleme mit den Finanzinvestoren im Wohnungsmarkt ist allerdings auch, dass jede Insolvenz einer Finanzierungsgruppe erhebliche Beschädigungen der Substanz und des Gebrauchswerts der Wohnungen nach sich zieht. Wenn Banken und Finanzmarkt das Kommando über Geschäftsmodelle und Geschäftspraktiken von Immobilien AGs und Private Equity-Fonds übernehmen, dann kann man wohl von einer “Finanzialisierung” der Wohnungsökonomie sprechen.

Wohnung darf keine Ware sein

Wohnungspolitik kann sich aus dieser Perspektive deshalb nicht auf eine Mieter-, Mieten- und Mietrechtspolitik und eine ausgleichende städtische Bodenpolitik beschränken, die dem privaten Profit aus der Bodenrente und der sozialen Segregation Schranken setzt. Menschen mit niedrigen Einkommen müssen mit Wohnungen versorgt werden.

Wohnungspolitik darf nicht einfach nach mehr Mietwohnungen rufen, solange nicht klar ist, für welche soziale Schicht und wo gebaut wird, wie eine gemeinnützige Bewirtschaftung aussieht und wie Miete und Energiekosten in den Neubauten gedeckelt werden. Sie darf sich nicht damit begnügen, rebellisch Freiräume für besondere Wohnformen und Sozialmodelle einzufordern und auf deren staatliche Förderung zu pochen – so bedeutsam vor allem das gemeinschaftliche zusammen Wohnen und Wirtschaften für die Entwicklung einer demokratischen Gesellschaft sind. Aus diesen Freiheitsbedürfnissen und den sozialen Ansprüchen an das Wohnen speist sich ja auch viel Widerstand gegen die Behandlung von Wohnungen als Ware.

Wohnungspolitik muss zu einem großen Anteil auch Finanzwirtschaftspolitik sein. Einfache Bestandswohnungen müssen aus dem privaten Bestand, gerade auch aus dem finanzialisierten Bestand, herausgelöst werden – mit Geld, per Gesetz oder durch Enteignung. Der politische und ökonomische Einfluss des Finanz- und Bankensektors muss wieder zurückgedrängt werden, Steuerschlupflöcher gestopft, eine straffe Regulierung des Hypothekenmarktes international durchgesetzt werden.

Beim Kauf von Wohnungsunternehmen müssen Verschuldungsgrenzen eingeführt und radikal niedrig angesetzt werden. Hedgefonds sind von der Immobilienfinanzierung auszuschließen. Private-Equity-Fondskonstruktionen sind durch die staatliche Bankenaufsicht einer Berichtspflicht zu unterwerfen und in jeder Hinsicht permanent zu prüfen und zu regulieren.

Sebastian Müller ist Soziologe, Planungs- und Wohnungswissenschaftler. Er lebt in Dortmund. Der Beitrag erschien in kürzerer Form zuerst in Amos, 2/2013

Die Zahlen für die Wohnungsverkäufe in Deutschland von Beständen über 800 Wohneinheiten findet man in einer seit 2007 vom Bundesamt für Bauwesen-, Stadt- und Raumforschung heraus gegebenen Reihe, Forschungen Bd. 124 usw.

Dazu ausführlich und auf aktuellem Stand: Abschlussbericht der Enquetekommision I in der 16. Wahlperiode, Wohnungswirtschaftlicher Wandel und neue Finanzinvestoren in NRW, 2013: 156 ff.

Schuldenstände nach Zeitungsberichten und Immobiliennachrichten 2013

Der Begriff ist schon länger in der politischen Ökonomie zu Hause, neuerdings verwandt bei Holm, Andrej (2011): Wohnen als Ware, in: Widersprüche 121