Steigende Bodenpreise stehen bäuerlicher Landwirtschaft entgegen
von Matthias Becker

Die Lukas-Stiftung ist eine Art Familienunternehmen. Allerdings handelt es sich bei dieser Familie um eine besondere, nämlich um einen Zweig der Familie Albrecht, den Besitzern des Aldi-Konzerns. Die Brüder Theo und Karl Albrecht brachten in den 1960er Jahren das Konzept Discounter nach Deutschland. Mit billigen Lebensmitteln wurden sie sagenhaft reich.

Laut dem US-Wirtschaftsmagazin Forbes besaß Theo, Eigentümer von Aldi Nord, zum Zeitpunkt seines Todes im Jahr 2010 schlappe 16,7 Milliarden US-Dollar. Der gläubige Katholik hatte eine Abneigung gegen Schenkungs- und Erbschaftsteuern. Also verteilte er seine Unternehmensanteile auf drei unterschiedliche Familienstiftungen mit den biblischen Namen Markus, Jakobus und dem oben erwähnten Lukas. Denn siehe, mit dieser rechtlichen Konstruktion lassen sich die Abgaben an den Fiskus senken.
Die Lukas-Stiftung kontrolliert 19,5 Prozent der Aldi-Nord-Aktien und gehört Theo Albrechts gleichnamigem Sohn. Der Junior ist fast genauso reich wie sein Vater, obwohl der Senior sein Vermögen auf die drei Zweige seiner Familie aufteilte. In die Schlagzeilen kam seine Stiftung vor drei Jahren, als sie (über die Beteiligungsgesellschaft Boscor) ein Agrarunternehmen im thüringischen Bad Langensalza kaufte. Der Betrieb bewirtschaftet etwa 6000 Hektar. Der Kaufpreis lag bei 27 Millionen Euro, außerdem übernahm die Boscor-Gruppe Schulden in Höhe von 13 Millionen Euro. Macht insgesamt die bemerkenswerte Summe von 40 Millionen Euro.

Vermögensverwalter sichern sich Land
Beteiligungsgesellschaften und Unternehmensnetzwerke kaufen Land im großen Stil auf. Hinter diesen Gesellschaften stehen Immobilien- und Handelskonzerne (wie die Zech-Gruppe, die Lindhorst-Gruppe oder die Deutsche Agrar-Holding DAH ), aber auch Unternehmen der Lebensmittelindustrie (z.B. die Südzucker AG) oder der Versicherungskonzern Münchener Rück. Mit Landwirtschaft haben sie eigentlich wenig am Hut. »Die reichsten Bauern in Deutschland sind keine Bauern«, brachte das Online-Magazin Agrar heute die Lage auf den Punkt.
Bei dem neuen Landhunger handelt es sich um einen langfristigen und internationalen Trend. Seit der Finanzkrise 2008 fließt immer mehr Kapital in den Markt. In der Agrarsupermacht USA haben die sieben größten Vermögensverwalter seit dem Jahr 2008 – dem Höhepunkt der großen Finanzkrise – ihren Landbesitz mehr als verdoppelt. In den Bilanzen wird sein Wert mit rund 16,2 Milliarden US-Dollar beziffert, der Wert des Grundstückseigentums hat sich damit verachtfacht.
Landwirtschaftlich genutzter Boden bringt vergleichsweise geringe Renditen, aber er gilt als krisensichere Geldanlage. Fallende Preise sind nahezu ausgeschlossen. Deswegen kaufen Superreiche und Normalreiche, bis hinunter zu den sogenannten Zahnwälten – wohlhabende Zahnärzte und Anwälte, die sich eine Risikostreuung leisten können. Ackerland ergänzt den Immobilienbesitz, »Bodengold« tritt zum »Betongold«.
Für Landwirte ist das ein Problem. Die Investoren bezahlen Preise, die sie niemals aufbringen könnten. Im Frühjahr wurde ein Landwirt, der einen Betrieb im Elbe-Elster-Landkreis kaufen wollte, der Getreide und Milch produziert, mit 2 Millionen Euro von der Quarterback Immobilien AG überboten, die insgesamt 10 Millionen zahlte. Quarterback gehört zu 40 Prozent der Deutsche Wohnen AG, diese wiederum zu 86,87 Prozent der Vonovia AG, diese wiederum zu 6,9 Prozent Blackrock.

Kaufen und pachten
Der Zustrom von Kapital bei gleichzeitiger Verknappung (und in der Zukunft erwarteter Verknappung) von Boden lässt die Preise immer weiter steigen. Seit dem Jahr 2005 hat sich der durchschnittliche Kaufpreis für landwirtschaftliche Flächen in Deutschland ungefähr verdreifacht und liegt jetzt bei 31911 Euro je Hektar. Zuletzt hat sich der Anstieg sogar noch einmal beschleunigt. Der durchschnittliche Kaufwert für landwirtschaftliche Grundstücke stieg 2022 um 2366 Euro, eine Erhöhung um 8 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Höhere Kaufpreise führen im nächsten Schritt zu höheren Pachtpreisen. Von 2007 bis 2020 stiegen die Pachtkosten pro Hektar von durchschnittlich 183 Euro auf 329 Euro. Für die Erzeuger ist diese Entwicklung noch problematischer als die Kaufpreise, weil sie ihre Flächen zum größeren Teil pachten als kaufen.
Die Explosion der Bodenpreise hat dazu beigetragen, dass Landwirtschaft zu einer der kapitalintensivsten Branchen in Deutschland geworden ist. Mittlerweile liegt der Kapitaleinsatz je Erwerbstätigen durchschnittlich bei 607000 Euro. Einen Betrieb zu erweitern oder gar neu in die Landwirtschaft einzusteigen, wird immer schwieriger und ein erhebliches finanzielles Risiko. Wer den Sprung trotzdem wagt, muss sich erheblich verschulden und steht von Anfang an unter enormem Druck, entsprechende Gewinne zu erwirtschaften, um die Kredite abzuzahlen.
Die Zahlungen an die Grundeigentümer senken die Einkünfte der Erzeuger, von denen viele ohnehin kaum Gewinne erwirtschaften. Die Bauern sind eingeklemmt zwischen der vorgelagerten Industrie (Agrarchemikalien, Landmaschinen, Saatgut), den nachgelagerten Abnehmern (Lebensmittelindustrie und Handel) und den Grundeigentümern.
»Beinahe 60 Prozent der Agrarflächen gehören inzwischen Nichtlandwirten und Investoren«, heißt es in einer Publikation des Bundeslandwirtschaftsministeriums von 2021. »In Kombination mit steigenden Pachtpreisen bedeutet das: Die Verteilung der ›Grundrente‹ zwischen Bodeneigentümern und Landwirten verändert sich seit Jahren zu Lasten der Landwirtschaft.«

Dürfen die das?
Eigentlich haben Landwirte einen Vorkaufsrecht, wenn Land veräußert wird. Sicherzustellen, dass fruchtbarer Boden landwirtschaftlich genutzt wird, wird immer wichtiger. Wegen des Klimawandels werden die Erträge zurückgehen. Fruchtbarer Boden sollte genutzt werden, um Nahrung zu erzeugen, kaum jemand wird dem widersprechen. Aber das Vorkaufsrecht für Landwirte wird in der Praxis nicht durchgesetzt.
Das Privileg von Landwirten lässt sich nämlich mit Anteilskäufen umgehen (share deals). Auf diesem Weg können Nichtlandwirte ein Unternehmen kaufen, das Land besitzt. Das ist im Grundstücksverkehrsgesetz und im Landpachtverkehrsgesetz nicht geregelt. Im Rahmen solcher Geschäfte wechseln auch Pachtverträge den Besitzer, was dann Landwirte nervös macht, weil es oft Pachterhöhungen mit sich bringt. Die Anteilskäufe können 100 Prozent umfassen. Allerdings werden typischerweise nur 89 Prozent erworben, denn ab 90 Prozent fällt Grund­erwerbsteuer an. Mit share deals lassen sich Steuern sparen!
Weil für Agrar-Holdings große Einheiten attraktiver sind, sind sie vor allem in Ostdeutschland aktiv. Dort beträgt die durchschnittliche Betriebsgröße mehr als fünfmal so viel wie im Westen (224 gegenüber 44 Hektar). Juristische Personen (GmbHs, Genossenschaften) bewirtschaften dort die Hälfte der landwirtschaftlichen Fläche. Davon wiederum gehört ein Drittel »nichtlandwirtschaftlichen Investoren«.
Bei all diesen Zahlen handelt es sich wohlgemerkt um Schätzungen oder Ergebnisse von Stichproben. Selbst Experten des Thünen-Instituts (der wissenschaftlichen Behörde des Bundeslandwirtschaftsministeriums) sagen unumwunden, dass sie keine zuverlässigen Zahlen haben. In einer Antwort der Bundesregierung auf eine Anfrage der Grünen-Fraktion im Jahr 2020 heißt es: »Es gibt ein massives Transparenzdefizit bei der Erfassung von Eigentumsstrukturen im landwirtschaftlichen Bodenmarkt, obwohl die breite Verteilung des Bodeneigentums als breit getragener politischer Konsens in der Bundesrepublik Deutschland gilt.«
Ähnlich intransparent sieht es bei den Pachtverträgen aus. Nur ein kleiner Teil – Schätzungen sprechen von einem Viertel! – wird den Behörden überhaupt angezeigt, wie es vorgeschrieben ist. Viele Kommunen sind schon personell damit überfordert, die geltenden Gesetze durchzusetzen.