Der Gesetzentwurf der Initiative ›Deutsche Wohnen & Co. enteignen‹
von Florian Osuch

Der Erfolg des Volksentscheids »Deutsche Wohnen & Co. enteignen« vom September 2021 war spektakulär. Knapp 60 Prozent der Berlinerinnen und Berliner votierten für die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne. Die Grundidee ist klar: Wo die dominierenden Unternehmen kräftig Kasse machen, helfen keine kosmetischen Regulierungen mehr. Wohnraum soll keine Ware mehr sein, sondern Gemeineigentum, so wie Bibliotheken, Schulen, Feuerwehr oder andere städtische Einrichtungen. Nun legt die Initiative mit einem Gesetzentwurf nach.

Das Ergebnis des Volksentscheids war überwältigend. In absoluten Zahlen lag die Zustimmung deutlich über der Zahl der Stimmen für SPD, Grüne und Linke, deren Basis wohl am ehesten eine Vergesellschaftung unterstützt hatte.
Wie es weiter ging, ist bekannt: Der rot-grün-rote Senat setzte eine Kommission ein. Die kam zum gleichen Schluss, den auch die Kampagne herausgearbeitet hatte: Das Land Berlin hat die Kompetenz zur Vergesellschaftung. Die Enteignung von Immobilienkonzernen ist rechtssicher, finanzierbar und ein geeignetes Mittel, den Mietenwahnsinn zu stoppen. Inzwischen war in Berlin aber neu gewählt worden und die seitdem regierende CDU/SPD-Koalition ignoriert den Volksentscheid.
Vier Jahre später hat die Initiative die Sache selbst in die Hand genommen und einen vollständigen Gesetzentwurf (1) vorgelegt – juristisch wasserdicht und sofort vollzugsreif. Das »Gesetz zur Überführung von Wohnimmobilien in Gemeineigentum« (Vergesellschaftungsgesetz – VergG) wurde in zwei Jahren intensiver Arbeit unter anderem mit Prof. Dr. Remo Klinger, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, erarbeitet. Klinger sagte: »Rechtlich ist die Vergesellschaftung zulässig: Artikel 15 des Grundgesetzes ist geltendes Recht. Die Volksinitiative wendet in zulässiger Weise das an, was im Grundgesetz steht.«

Wer wird enteignet?
Die Vergesellschaftung betrifft alle privatwirtschaftlich tätigen Konzerne mit über 3000 Wohnungen in Berlin. Neben Vonovia/Deutsche Wohnen – der Konzern schüttete zuletzt fast 650 Millionen Euro an seine Aktionäre aus, während Mieter:innen massenhaft gegen überhöhte Nebenkostenabrechnungen zu kämpfen haben – fallen darunter unter anderem Heimstaden, Covivio und die Adler Group. Ausgenommen sind die landeseigenen Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und andere gemeinnützige oder religiöse Träger.
Da Konzerne ihre Wohnungen oftmals auf dutzende Tochterfirmen und Beteiligungen aufteilen, zielt das Gesetz auf Unternehmensverbunde. Die Immobilien werden dem jeweiligen Konzerndach zugerechnet, wenn sie im Allein- oder Mehrheitseigentum des Unternehmens oder einer Tochterfirma sind. Manöver zum Aufspalten der Bestände sind damit wirkungslos. Insgesamt sind laut Initiative zwischen 200.000 und 220.000 Wohnungen in Berlin betroffen, das entspricht etwa 13 Prozent des gesamten Berliner Mietwohnungsmarkts.
Erfasst werden Grundstücke mit mindestens 75 Prozent Wohnanteil – eine Zahl, die der Berliner Stadtbaurealität Rechnung trägt. Oftmals gibt es in Mehrfamilienhäusern auch Kleingewerbe, Gastronomie oder Arztpraxen. Größere Anlagen umfassen zudem Tiefgaragen, Spielplätze oder Parkhäuser. Alles, was mit dem Grundstück fest verbunden ist, geht mit. Siedlungen sollen als Einheit bestehen bleiben.
Das Gesetz sieht einen Selbstbehalt von 3000 Wohnungen vor, die die Konzerne behalten, das hat juristische Gründe. Welche Einheiten das sind, ist präzise geregelt: vom jüngsten zum ältesten Baujahr. Zuerst gehen also Gründerzeitbestände, Anlagen wie die zum UNESCO-Welterbe gehörende Hufeisensiedlung (erbaut zwischen 1925 und 1933), Nachkriegsbauten und Großsiedlungen aus den 1970er Jahren in Gemeineigentum über – genau dort, wo Miet- und Sanierungsdruck am größten sind.

Wie wird enteignet?
Das Gesetz ist so konstruiert, dass die Überführung in Gemeineigentum mit seinem Inkrafttreten automatisch und sofort eintritt – kein behördliches Ermessen, kein Verschleppen. Die zuständige Senatsverwaltung für Bauwesen erlässt für jeden betroffenen Unternehmensverbund einen Feststellungsbescheid. Einwendungen sind möglich, haben aber keine aufschiebende Wirkung.
In der Übergangsphase bleibt der bisherige Eigentümer zur Bewirtschaftung verpflichtet, Mieterhöhungen und Kündigungen sind ausgeschlossen. Alle Mietverträge laufen unverändert weiter. Trägerin des Gemeineigentums wird eine neue Anstalt des öffentlichen Rechts, genannt »Gemeingut Wohnen« mit demokratischer Mitbestimmung für Mieter:innen, Beschäftigte und Stadtgesellschaft – so etwas fehlt beispielsweise bei den landeseigenen Wohnungsgesellschaften.

Streitpunkt Entschädigung
Die wohl heikelste Frage ist die Höhe der Entschädigung. Das Grundgesetz schreibt einen fairen Interessenausgleich vor. Deshalb wären weder der aktuelle Spekulationspreis (den die Konzerne wünschen), noch ein symbolischer Euro (den manche Mie­ter:innen bevorzugen) fair. Das Gesetz führt deshalb einen Vergesellschaftungswert als gerechten Interessenausgleich ein und trennt dafür konsequent Gebäude und Boden.
Der Gebäudesachwert entspricht vereinfacht gesagt den heutigen Herstellungskosten des Gebäudes in seinem jetzigen Zustand. Die Konzerne bekommen den Betrag entschädigt, der aufgewendet werden müsste, um das Gebäude in seinem heutigen Zustand zu bauen. Das ist fair, denn jeder andere müsste die Gebäude auch erst bauen. Für sanierungsbedürftige Gebäude gibt es Abschläge. Das ist gängige Praxis in der Immobilienbewertung. Die konkreten Baukosten ergeben sich aus standardisierten Tabellen im Bewertungsgesetz.
Größeren Streit könnte es um die Bewertung der Grundstücke geben, die ebenso in Gemeineigentum überführt werden. Der Boden wurde nicht hergestellt, er ist einfach da. Die Steigerung des Bodenwerts gehen nicht darauf zurück, dass er verbessert wurde, sondern weil die Nachfrage gestiegen ist. Das ist jedoch kein Verdienst der Konzerne und muss deshalb – so die Logik des Vergesellschaftungsgesetzes – auch nicht entschädigt werden. Wenn jemand von Bevölkerungswachstum oder der Beliebtheit Berlins profitieren sollte, dann die Stadtgesellschaft selbst.
Deshalb wird im Gesetz auf den Bodenwert vor der Spekulation zurückgegriffen, konkret auf den Mittelwert zwischen 2011 und 2013, plus einer jährlichen Steigerung von 3,5 Prozent. Bodenspekulation wird also nicht entschädigt. Im Ergebnis liegt der Vergesellschaftungswert je nach Objekt bei 40 bis 60 Prozent des Marktwerts. Die Initiative rechnet mit einer Gesamtentschädigung zwischen 7,3 und 13,7 Milliarden Euro. Der Berliner Senat hatte 2019 bis zu 36 Milliarden Euro veranschlagt – auf Basis der vollen Spekulationspreise.

Wie wird entschädigt?
Der vielleicht ungewöhnlichste Teil des Gesetzes betrifft die Art der Entschädigung. Die Konzerne bekommen nämlich kein Bargeld, sondern Schuldverschreibungen. Das ist ein verbrieftes Zahlungsversprechen, vergleichbar mit einer Anleihe, ausgestellt vom neuen Träger »Gemeingut Wohnen«. Zinssatz: 3,5 Prozent jährlich, Laufzeit: 100 Jahre, mit konstanter Annuität (jährlichen Zahlungen). Das Land Berlin haftet. Das verleiht den Schuldverschreibungen Sicherheit. Sie sind ein erprobtes Instrument zur institutionellen Finanzierung, etwa von Staaten. Falls Vonovia schnell Geld braucht, kann der Konzern die Schuldverschreibungen verkaufen, an Pensionsfonds, Versicherungen oder andere Anleger, die stabile langfristige Renditen suchen.
Für die Stadtgesellschaft hat dieses Modell einen entscheidenden Vorteil: Weder die »Gemeingut Wohnen« noch das Land Berlin müssen Kredite aufnehmen. Die Entschädigung wird aus laufenden Mieteinnahmen finanziert. Eine im November 2025 veröffentlichte Studie (2) zeigt, dass dieses Modell unter realistischen Annahmen tatsächlich funktioniert: Die Refinanzierung der Entschädigung ist aus den Mieteinnahmen möglich, ohne dauerhaft öffentliche Zuschüsse zu benötigen oder den Berliner Landeshaushalt zu belasten.

Wie geht es weiter?
Mit dem Entwurf holt sich die Initiative nun weiteres fachliches Feedback ein. Die finale Fassung wird vermutlich in der zweiten Jahreshälfte vorliegen, ebenso ein zweites Gesetz, das die Bewirtschaftung durch die »Gemeingut Wohnen« konkretisiert. Dann gibt es zwei Szenarien: Der schnellste und einfachste Weg zur Vergesellschaftung wäre eine Abstimmung im Abgeordnetenhaus, dann träte das Gesetz unmittelbar in Kraft. Dafür gibt es derzeit aber keine Mehrheit.
Im September wird allerdings das Abgeordnetenhaus neu gewählt und das Thema Mieten und Wohnen wird für viele Berlinerinnen und Berliner möglicherweise wahlentscheidend sein. Sollte es zur Neuauflage einer Landesregierung aus SPD, Grüne und Linkspartei kommen, hätte die Vergesellschaftung vielleicht eine Chance.
Die andere Möglichkeit ist ein zweiter Volksentscheid, den die Initiative anstrebt. Einen Termin, wann das fertige Gesetz als Volksbegehren eingereicht wird, gibt es noch nicht. Der Senat hätte dann wiederum die Möglichkeit, durch zähe Prüfungen das Volksbegehren zu verschleppen.
Letztlich hat die Initiative die Zeit auf ihrer Seite und eine klare demokratische Legitimation. 59,1 Prozent der Berlinerinnen und Berliner haben 2021 für die Vergesellschaftung gestimmt. Der Gesetzentwurf ist der Versuch, diesen Willen nicht länger von der Politik blockieren zu lassen.

1. https://dwenteignen.de/material?tag=gesetzentw%C3%BCrfe
2. https://content.dwenteignen.de/uploads171125final_Studie_Finanzierungsoptionen_Vergesellschaftung_BERICHT_ee37ff1957.pdf

Der Autor ist Ingenieur für Medientechnik und lebt in Berlin.

Weitere Infos:
https://dwenteignen.de.

Zum Weiterlesen:
Ralf Hoffrogge: Das laute Berlin. Deutsche Wohnen & Co enteignen und die Wiederkehr der Vergesellschaftung. Berlin 2025.